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回购股份 多方布局 房地产企业将何去何从?
来源: 中国商报/中国商网    2018-07-10 13:54:57

   中国商报/中国商网(记者 周子荑)中国恒大集团7月9日公布,其于当日购回2728.6万股股份,占现有已发行股份数目0.207%。合计该次回购涉金额5.855亿港元。在回购支持下,恒大股价收盘上涨4.60%,收报21.60港元,这已是中国恒大连续第五次回购。

 

  然而,除恒大之外,其他地产企业也纷纷开始回购股份。业内人士分析,目前房地产行业股价低迷,连续下滑,政策仍在不断加码,地产龙头大面积回购股份,救市的意味更浓。面对房地产调控政策的密集发布,房地产企业该何去何从?

 

  大量回购股份

 

  自6月27日起,多家房地产行业巨头宣布回购股份。资料显示,6月27日,碧桂园在港交所回购了800万股,耗资1.02亿港元,掀起了地产巨头股份回购的序幕。

 

  紧接着,6月28日,碧桂园又回购了1500万股公司股份,耗资1.86亿港元;当天,中国金茂发布公告称,该公司获公司执行董事、管理层增持162万股股份,总金额合计610.74万港元;禹洲地产发布消息称,执行董事兼董事会主席林龙安于市场上收购20万股禹洲地产股份,共涉资90.2万港元。

 

  7月3日,中国恒大也以2.86亿港元回购1413万股;7月4日,中国恒大继续发布公告,以3.81亿港元回购约1850万股。这意味着仅仅两天,中国恒大已斥资6.67亿港元回购股票。而截止到7月9日,中国恒大连续第五次回购。

 

  业内人士分析,一般而言,股份回购一方面可能是企业对未来股价充满信心,另一方面可能是面对当前低迷股价的无奈救市之举。目前房地产行业股价低迷,连续下滑,政策仍在不断加码,地产龙头大面积回购股份,救市的意味更浓。

 

  确实,资料显示,地产股上半年市值蒸发超万亿元,特别是几家龙头房企,大部分市值跌幅超千亿元。据同花顺数据显示,房地产开发板块的股价已经从年初的2444.5元/股下降到7月9日收盘的1617.62元/股。

 

  中原地产首席分析师张大伟分析对中国商报记者介绍说,受暂停棚改等消息影响,并叠加整体大盘走势,地产股在上半年调整幅度较大,特别是6月以来部分股票出现非理性下跌。在此背景下,很多房地产企业为了维持市场股价,释放积极信号,进行股份回购。

 

  “而从未来股价来看,目前房地产企业的回购数量均没有抑制股价继续下行的趋势。多家房企在7月5日出现股价继续下探。加上房地产政策面影响,特别是住建部等7部门开始的30城市严打楼市违规等政策,去杠杆与楼市调控持续,预计房地产股调整将依然持续。” 张大伟对中国商报记者如是说。

 

  多方调整布局

 

  除了房地产股市的萎靡不振,房地产企业日前也不断调整战略布局。

 

  在6月29日万科股东大会上,万科董事会主席郁亮在谈及万科未来的业务结构时称:“十年之后,万科还是地产公司吗?我觉得不应该是了,如果还是我觉得应该也会很惨淡。希望未来的十年,大家想到万科的是美好生活,而不是几栋房子。”这被一众媒体解读为“万科要抛弃房地产”。

 

  而实际上,进行去地产化的不仅万科一家。早在今年年初,恒大集团就宣布将恒大地产更名为“中国恒大”。也释放出去地产的信号。

 

  而绿城、碧桂园另两家房企巨头则选择回笼现金。据报道,碧桂园日前透露已经在三四五线城市全面叫停“全覆盖”战略。目的是缓解融资政策收紧带来的压力,试图牺牲规模甚至利润,以保证现金流。

 

  而与此同时,据彭博社报道,绿城则要求员工“全面”加速资金回笼,要求员工加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略;加大应收款项催收力度;“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受中国限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售;严格控制付款。

 

  业内人士分析,以三四五线城市开发为主的碧桂园取消三四五线城市全覆盖自然与此前的收紧棚改审批带来对三四五线城市楼市的看空有关。但碧桂园、绿城同时进行的资金的回笼更多反应了地产企业的融资压力。

 

  思源地产首席分析师郭毅对中国商报记者介绍说,面对金融收紧对地产行业的系统化影响,当前房地产企业的销售回款速度很慢。房地产企业为了保证运营安全,需要一定的现金储备,“现金为王”战略是当下房地产企业为应对这轮地产调控而进行的策略转型。

 

  业内人士分析,无论是万科、中国恒大的去地产化,还是绿城、碧桂园的资金为王,都反应了调控政策加码和金融杠杆收紧的背景下,房地产企业面临的困境。而此轮房地产调控自2016年下半年就已开启,不断加码,并向全国多个城市蔓延,到目前为止没有减弱的迹象,还可能进一步收紧。

 

  房地产企业该何去何从?

 

  实际上,地产企业的转型早已有之。房地产巨头进军快消品行业、农业、汽车行业、基建行业等都是转型的诸多尝试。同策研究院首席研究员张宏伟对中国商报记者介绍说,传统住宅行业一轮轮调控升级,房地产开发商的日子不是很好过。同时,房地产行业当前市场集中度比较高,市场格局基本确定,各个企业的份额和地位也随之确定,企业只有做一些转型突破才会有发展。

 

  资料显示,2017 年度,千亿级销售规模的房企数量从 2016年度的 12家上升到17家,合计销售金额超过4万亿元,市场占有率超过30%,相比 2016 年度上涨近10个百分点。

 

  不过,相比于过去的跨界进行转型,此轮的房地产企业策略调整是随着调控政策的加码,公司战略定位的调整。实际上,房地产板块仍然是上述企业的主要利润来源,万科提出的“美好生活服务商”只是在地产板块基础上衍生出来的。

 

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国商报记者表示,地产企业的转型只会在地产范围内进行,或者说进行泛地产业务开发。大规模有方向有重点的转化反而是比较少的。另外部分企业主营业务做的不好,那么会逐渐考虑在类似商业零售、文旅等领域进行投资。

 

  而对于房地产行业的未来,严跃进坦言,未来房地产企业的盈利空间或被压缩,此外,在合规操作方面也会有很多要求。也就是说未来房地产行业会面临成本增加、利润压缩。而从房地产企业如何摆脱困境来看,联合拿地和积极并购项目,是相对低成本的模式。而后续适当研究新产业机会,包括在文旅等方面寻找立足之处,也是当前房企转型的需要,从本质上说还是在于关注人的需求,即从居住需求转变为生活需求。

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