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多地对“租房贷”开展调查
来源:《中国商界》杂志    2018-10-10 15:23:42

  近期,多地频发“租房贷”导致的纠纷。“租房贷”平台的运营模式,一般是由长租公寓运营企业在租赁环节引入金融机构一次性垫付房租,租客与金融机构签署贷款协议,按月还贷款来抵房租。但有的租赁企业在为租客办理贷款过程中,并未履行告知义务,而是通过各种手段,利用租客信息办理贷款手续。有些租赁企业以“第三方监管以保障双方资金安全”、如果不选择月付就提价等理由诱导租客贷款,个别机构甚至强制租客必须采用贷款的形式支付房租。“租房贷”过度使用金融杠杆,增大了住房租赁企业和租客的风险。

 

  一位长租公寓运营负责人表示,在租客与金融机构签下贷款合同后,租赁机构相当于获得了“再融资”,并开启了“拿房 - 出租 - 融资 - 再拿房”的循环模式。一旦经营不善,就可能出现资金链断裂的情况,直接受害者便是广大租客。

 

  据悉,目前北京、西安、深圳等地监管部门已对租赁企业使用“租房贷”等金融杠杆危害租客权益的行为进行调查。北京市住建委相关负责人强调,将严查中介机构的资金来源和流向;上海市要求各区对上海市代理经租企业的经营模式、行为规范、融资业务等情况,开展集中专项检查;西安市明确要求,签订的住房租赁合同不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。

 

  点 评

 

  “租房贷”作为一种金融产品,对于住房租赁市场的建设有其积极作用:一是“租房贷”以及以租客现金流作为底层资产的 ABS 产品帮助长租公寓运营方提前获取资金,扩大经营规模,提高周转效率;二是长租公寓运营企业为办理“租房贷”的租客提供更优惠的房租条件与更灵活的付费选择,一定程度上缓解了租客的资金压力。但与此同时,由于监管规则不明确、业务模式不规范、部分运营方的操作涉嫌欺诈或捆绑销售,也蕴含着较大风险:一是部分运营方在签署“租房贷”合同过程中未履行告知业务,剥夺了租客的自主选择权;二是部分运营企业的运营能力与资金管理能力不足,存在非理性的盲目规模扩张或违规挪用资金投入高风险领域,导致资金链断裂;三是合同相关方的责权利约定不明晰,容易引发法律纠纷,租客作为弱势一方,其权益极易受损;四是中介可能利用资本优势哄抢房源、哄抬租金,扰乱正常的市场秩序。

 

  建议商业银行在相关监管规则出台之前,谨慎开展“租金贷”业务或向从事相关业务的非银行金融机构提供资金支持;加强对长租公寓运营企业资质以及租客还款能力的独立评估,提高市场准入条件;采取强担保措施,在贷款合同中明确资金使用条件,并密切关注运营方资金运用情况与资金链状况。

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